목차
양도세 중과 기본 적용 체크포인트
조정대상지역과 주택 수 판단 기준
중과세율 구조와 최고 82.5% 실효세율 계산
실제 적용 사례 1: 3주택자 양도 시나리오
실제 적용 사례 2: 2주택자 중과 배제 조건
유예 종료일 2026년 5월 9일 대응 전략
중과 예외 규정 활용 팁
FAQ
양도세 중과 기본 적용 체크포인트
다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 양도세 중과가 적용되는지 확인하려면 3가지 핵심 조건을 먼저 체크하세요.
1. 양도일 기준 보유 주택 수가 2주택 이상인지, 2. 양도 대상 주택이 조정대상지역에 속하는지, 3. 중과 유예 기간 내인지 여부입니다.
이 조건이 모두 맞아떨어지면 기본세율에 추가 중과세율이 더해집니다.
매도일을 기준으로 주택 수를 세는 게 핵심인데, 세대원 전체 주택을 합산해서 계산하니 가족 명의 주택도 포함됩니다.
양도 전에 홈택스에서 보유 주택 수 확인을 통해 미리 파악하세요.
즉시 확인 팁: 국세청 홈택스에 로그인해 ‘양도소득 간편장부’ 메뉴에서 양도일 기준 주택 수를 조회하세요.
조정대상지역 여부는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 주소 입력으로 즉시 확인 가능합니다.
조정대상지역과 주택 수 판단 기준
양도세 중과 뜻을 정확히 이해하려면 다주택자 기준부터 명확히 하세요.
다주택자는 1세대 기준으로 양도일 당일 보유 주택 수가 2채 이상인 경우를 말합니다.
세대는 부양가족을 포함한 단위로 판단되며, 배우자나 자녀 명의 주택도 합산됩니다.
조정대상지역은 서울 대부분 지역과 일부 수도권 도시를 포함하는데, 양도 대상 주택만 해당 지역에 있으면 중과 대상입니다.
주택 수 계산 시 상속이나 증여로 취득한 주택도 제외 없이 포함되니 주의하세요.
1세대 1주택자는 중과 대상에서 제외되지만, 2주택 이상부터 기본세율에 20%p 또는 30%p가 추가됩니다.
양도 전 주택 처분으로 1주택 상태를 만들면 중과를 피할 수 있습니다.
예를 들어, 2026년 5월 9일 이전에 양도한다면 아직 유예가 적용될 수 있으니 타이밍을 계산하세요.
| 주택 수 | 중과 추가세율 | 조건 |
|---|---|---|
| 2주택 | 기본세율 + 20%p | 조정대상지역 양도 시 |
| 3주택 이상 | 기본세율 + 30%p | 조정대상지역 양도 시 |
중과세율 구조와 최고 82.5% 실효세율 계산
양도세 중과 세율은 기본 누진세율에 중과분을 더한 구조입니다.
기본세율 최고 구간이 35%일 때 2주택자는 55%, 3주택 이상은 65%가 됩니다.
여기에 지방소득세 10%를 더하면 실효세율이 최고 82.5%까지 치솟습니다.
계산 흐름은 1. 양도차익 계산(취득가 – 양도가 – 필요경비), 2. 장기보유특별공제 적용, 3. 기본세율 적용 후 중과세율 더하기, 4. 지방세 추가입니다.
예를 들어 양도차익 10억 원인 3주택자가 최고 구간에 해당하면 양도세 6.5억 원 + 지방세 0.65억 원으로 총 7.15억 원 부담이 됩니다.
오래 보유해도 주택 수 기준으로 중과가 우선 적용되니 보유 기간 공제가 무의미해질 수 있습니다.
세율 구조를 미리 계산해 양도 시기를 조정하세요.
주의: 2026년 5월 9일 유예 종료 후에는 이 세율이 전면 적용되니 지금 중과 유예를 활용한 처분을 검토하세요.
실제 적용 사례 1: 3주택자 양도 시나리오
서울 강남구(조정대상지역) 아파트를 보유한 3주택자가 2025년 12월에 5억 원 양도차익으로 주택을 판다고 가정하세요.
양도일 기준 주택 수 3채로 중과 적용.
기본세율 35% 구간에 30%p 추가로 65% 세율, 지방세 포함 실효세율 약 71.5%.
실제 납부액은 5억 × 65% = 3.25억 원 + 지방세 0.325억 원 = 총 3.575억 원입니다.
유예 기간 내 양도라 중과가 배제되지 않고 적용됩니다.
이 사례에서 대응법은 양도 6개월 전 다른 주택을 먼저 처분해 2주택으로 줄이는 것입니다.
그렇게 하면 중과 추가세율이 20%p로 낮아져 세 부담이 2억 원대로 줄어듭니다.
홈택스 양도소득세 신고 시 ‘중과세 적용 여부’ 체크박스를 확인하며 계산하세요.
실제 적용 사례 2: 2주택자 중과 배제 조건
조정대상지역 내 2주택자가 다른 지역 주택을 먼저 사고 1년 내 기존 주택을 양도한 경우, 일시적 2주택자로 중과 배제 가능합니다.
조건은 1. 신규 주택 취득 후 2년 이내 기존 주택 양도, 2. 1세대 1주택 비과세 요건 충족 예정.
예를 들어 2025년 1월 신규 주택 취득 후 2025년 12월 기존 주택 양도 시 중과 면제.
하지만 양도일 기준 주택 수가 여전히 2주택이면 기본 중과 20%p가 붙을 수 있으니 타이밍을 정확히 맞추세요.
실제 대응: 양도 전 세무서에 ‘일시적 2주택 확인서’ 신청 없이 홈택스에서 자진 신고로 적용.
무조건 중과 대상이 아니라는 오해가 많아 조건 충족 여부를 문서화하세요.
체크리스트: 1. 신규 취득일 기록, 2. 양도계약서 양도일 명시, 3. 홈택스 보유주택 조회 출력본 보관.
이 3가지를 준비하면 중과 배제 신고 시 증빙으로 활용.
유예 종료일 2026년 5월 9일 대응 전략
2022년부터 시행된 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료됩니다.
이 날짜 이전 양도 시 중과 배제가 적용되지만, 이후에는 전면 중과입니다.
대응 전략은 1. 2026년 5월 8일까지 양도 완료, 2. 유예 기간 내 주택 수 줄이기, 3. 일시적 2주택 규정 최대 활용.
종료일 기준으로 양도계약일이 아닌 등기일이 중요한데, 계약 후 등기까지 지연되면 유예를 놓칠 수 있습니다.
실전 팁: 부동산 중개사와 협의해 양도계약서에 ‘2026년 5월 9일 이전 등기 완료’ 특약을 넣으세요.
국세청에 사전 문의로 유예 적용 확인을 받으면 안전합니다.
중과 예외 규정 활용 팁
양도세 중과 예외는 1. 1세대 1주택자, 2. 일시적 2주택자(2년 내 처분), 3. 상속 주택 단독 양도, 4. 장기임대주택 등록 주택 등입니다.
예외 적용 시 기본세율만 부과되니 양도 전 해당 여부를 확인하세요.
절세 전략으로 1. 주택 수 합산 최소화(세대 분리 검토), 2. 조정대상지역 외 주택 먼저 양도, 3. 필요경비 최대 인정(개선비 영수증 보관).
2025년 개정세법 반영으로 유예 연장 여부가 불확실하니 최신 기획재정부 공지를 주시하세요.
| 예외 유형 | 주요 조건 | 혜택 |
|---|---|---|
| 일시적 2주택 | 신규 취득 후 2년 내 양도 | 중과 배제 |
| 1세대 1주택 | 양도일 1주택 상태 | 비과세 가능 |
| 3주택 이상 중과 유예 | 2026.5.9 이전 양도 | 기본세율 적용 |
계약일이 아닌 등기일을 확인하세요.
2026년 5월 9일 이전 등기 완료 시 유예 적용.
양도차익 규모에 따라 구간 적용.
홈택스에서 미리 시뮬레이션 해보세요.
세대 분리 전 세무 상담 필수.
