목차
전세계약 전 필수 확인사항
계약서 작성 시 주의할 점
보증보험 가입 절차와 조건
집주인 신용도와 보증금 반환 위험
계약 만료 후 반환 절차
전세사기 대처 방법
LH 전세임대 지원 활용 팁
FAQ
전세계약 전 필수 확인사항
전세계약을 맺기 전에 가장 먼저 확인해야 할 것은 매물의 등기부등본입니다. 등기부등본을 인터넷등기소에서 발급받아 소유권 이전 여부, 근저당권 설정 금액, 압류나 가압류 기록을 꼼꼼히 봐야 합니다.
예를 들어 근저당권이 전세보증금보다 많으면 반환 시 문제가 생길 수 있습니다.
2026년 1월 기준 서울 전세매물은 전년 대비 자치구별 2배에서 7배 증가했지만, 전세값은 평균 -2% 하락세라 매물이 많아졌어도 위험 매물을 피하는 게 핵심입니다.
다음으로 공인중개사에게 매물 신고 여부를 물어보세요.
네이버페이 부동산이나 LH 전세임대포털에서 공인중개사 매물을 검색하면 신뢰할 수 있는 정보를 얻을 수 있습니다.
집주인의 주민등록등본도 확인해 실제 거주 여부와 주소 일치를 검토하세요.
빌라나 다세대주택이라면 관리비 체납 내역도 반드시 요청하세요.
2. 소유자가 법인이라면 법인등기부도 함께 확인.
3. 전세권 설정 등기를 미리 협의하세요.
계약서 작성 시 주의할 점
전세계약서에는 반드시 특약사항을 명확히 기입하세요.
기본적으로 주택임대차보호법에 따라 계약금 5% 이내, 중도금 5% 이내로 제한되지만, 특약으로 보증금 반환 시기와 이자율을 정하세요.
예를 들어 ‘계약만료 1개월 전 반환, 지연 시 연 12% 지연이자’를 넣으면 안전합니다.
계약 기간은 2년으로 하되, 갱신 시 2년 자동 연장(임대차 3법 적용)을 명시하세요.
계약서 사본은 사진 촬영 후 보관하고, 계약일자와 계약금 수령증 날인을 확인하세요.
보증금은 은행 대출 후 직접 집주인 계좌로 이체하며, 통장 거래내역을 증빙으로 남기세요.
2026년 기준 전세보증보험 가입은 필수로, 주택도시보증공사(HUG)나 한국주택금융공사(HF)에서 신청 가능합니다.
| 계약 단계 | 주의사항 | 필요 서류 |
|---|---|---|
| 계약금 지급 | 5% 이내, 영수증 필수 | 계약서 사본, 통장사본 |
| 중도금 지급 | 5% 이내, 특약 확인 | 보증보험 증명서 |
| 잔금 지급 | 전액 이체, 등기 이전 | 전세권등기 신청서 |
보증보험 가입 절차와 조건
전세보증보험은 전세사기 방지의 핵심입니다.
HUG 전세보증은 보증금 5억 원 이하 주택 대상으로 가입 가능하며, 보증료는 보증금의 0.2~0.4% 수준(연간 약 20만~40만 원)입니다.
신청 조건은 무주택 세대주, 소득 기준 없음, 계약 후 30일 이내 신청.
절차는 1) HUG 사이트 회원가입, 2) 전자계약서 업로드, 3) 보증요청서 제출, 4) 승인 후 보험증권 발급.
LH 전세임대포털(전화 1670-0002)에서 상담 받으세요.
HF 전세대출보증은 LTV 70%까지, DSR 40% 이내로 대출 가능.
2026년 1월 20일 기준 충북지역본부 전세보증금 반환확약서 양식을 다운로드해 사용하세요.
보증 가입 후 전세권등기를 하면 집주인 매매 시에도 보호받습니다.
계약 전 HUG 앱으로 시뮬레이션 해보세요.
집주인 신용도와 보증금 반환 위험
집주인의 연체 기록을 확인하세요.
NICE지키미나 올크레딧에서 신용조회 동의받아 조회(비용 3,000~5,000원).
최근 나무위키 자료에 따르면 세입자 70%가 전세 만료 후 반환 지연을 우려하며, 서울 전세값 -2%에도 불구하고 반환 사고가 증가 중입니다.
집주인이 다주택자라면 더 주의. 전세보증금 반환확약서를 별도로 작성해 공증 받으세요(공증 비용 5만 원 내외).
반환 위험 높은 경우: 근저당 상환액 > 전세보증금, 집주인 파산 이력.
이런 매물은 피하고, LH 든든임대인 매물을 우선 선택하세요.
계약 만료 후 반환 절차
만료 2개월 전 내용증명 우편으로 반환 요구하세요.
반환 기한은 퇴거 1개월 전까지.
지연 시 주택임대차보호법 제68조에 따라 연 12% 지연배상 청구 가능.
절차는 1) 반환 청구서 발송(내용증명 4,000원), 2) 2주 경과 후 소송(지방법원 간이소송 2,000만 원 이하 무료), 3) 집행문 부여 후 강제집행.
보증보험 가입 시 HUG에 반환 청구(승인 7~14일 소요).
2026년 2월 5일 부산울산지역본부 갱신계약 안내문처럼 재계약 시 보증금 인상 폭은 5% 이내로 제한됩니다.
전세사기 대처 방법
전세사기 피해 시 전세사기피해자 지원 및 주거안정 특별법 적용.
2026년 기준 보증금 3억 원 이하 무주택 세대주 대상으로 구제금융 1억 원 한도(이자 지원 2%).
신고는 경찰(112) 또는 한국토지주택공사(1670-0002).
피해자 지원 기관: 주택도시보증공사, 서울주택도시공사.
소송 시 변호사 비용은 법률구조공단에서 지원(소득 4,000만 원 이하).
지연 말고 7일 내 행동하세요.
LH 전세임대 지원 활용 팁
LH 전세임대포털에서 청약플러스 이용하세요.
2026년 1월 20일 서울지역본부 신혼·신생아2 전세임대 대상: 만 19세 이상 무주택, 부부 합산 연소득 8,500만 원 이하, 자산 3.31억 원 이하.
임대보증금 2억~5억 원, 임대료 월 30만~50만 원 수준.
신청 기간은 공고 후 7일간, 필요 서류: 주민등록등본, 소득증명원, 보증인 동의서.
전화 상담 1670-0002(평일 09:00~18:00, 점심 12:00~13:00 제외).
지도찾기 기능으로 주변 매물 확인, 공인중개사 매물 우선.
2026.3분기 갱신계약 서류는 사이트 자료실 다운로드.
HUG 기준 7~14일 내 처리.
소송 시 간이소송으로 2개월 내 판결 가능.
무주택자 우선, 보증료 연 0.2~0.4%.
특약 없으면 동의 불필요.
LH 안내문처럼 재계약 시 서류 제출 필수.
법무사 위임 또는 직접 인터넷등기소 신청.
반환확약서 공증으로 보호 강화.
