목차
양도소득세 중과 지역 확인 방법
중과세 적용 기준과 대상 지역 파악
조정대상지역 목록과 확인 절차
양도소득세 기본 세율 및 중과 배제
중과세 면제 조건과 보유 기간
실제 세금 계산 예시와 주의점
신고 및 납부 절차
FAQ
양도소득세 중과 지역 지금 확인해야 할 곳
부동산을 팔 때 양도소득세가 부과되는데, 특히 양도소득세 중과 지역에 해당하면 세금이 20%p나 더 붙을 수 있어요.
지금 바로 본인이 보유한 부동산이 조정대상지역인지 확인하지 않으면 불필요한 세금 폭탄을 맞을 위험이 큽니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템이나 세무서 홈택스에서 주소 입력만으로 즉시 확인 가능하니, 양도 전에 반드시 체크하세요.
지방자치단체별 최신 공고도 함께 봐야 정확합니다.
중과세 적용 기준과 대상 지역 파악
양도소득세 중과는 다주택자나 단기 보유 시 주택·토지에 적용되며, 조정대상지역 내 부동산이 주요 타깃입니다.
1세대 1주택자가 아니거나 2주택 이상 보유자라면 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p 추가 중과됩니다.
예를 들어 서울 대부분 지역이 조정대상지역으로 지정되어 있어요.
중과 대상은 주택, 분양권, 입주권 등으로, 조정대상지역 기준이 핵심입니다.
2024년 현재 서울 전역, 과천, 세종, 대부분 수도권 신도시(화성 동탄 등), 지방 광역시 일부가 포함돼요.
정확한 목록은 국토교통부 고시를 통해 매년 변동되니, 양도 1개월 전 확인 필수입니다.
조정대상지역 목록과 확인 절차
조정대상지역은 주택가격 급등 방지를 위해 지정되며, 현재 서울 25개 구 전부, 경기 31개 시·군(과천, 하남, 성남 분당·판교·수정 등), 세종 전역, 부산 해운대·수영 등 일부가 해당합니다.
지방은 대구 수성구, 대전 유성구 등 제한적입니다.
확인 방법은 간단합니다.
1. 국토교통부 실거래가 시스템(rtms.molit.go.kr) 접속 후 ‘지역정보’ > ‘투기과열지구·조정대상지역 지정현황’ 클릭.
2. 주소 입력으로 즉시 결과 출력.
3. 홈택스(hometax.go.kr)에서 ‘부동산 보유 현황 조회’로 세무서 관점 확인.
모바일 앱 ‘안심주택정책’도 실시간 업데이트 제공합니다.
지정 해제 시기도 주의하세요.
예: 2023년 일부 경기 지역 해제됐지만, 재지정 가능성 있음.
| 지역 예시 | 지정 여부 (2024 기준) | 중과 영향 |
|---|---|---|
| 서울 전역 | 조정대상지역 | 다주택 중과 20~30%p |
| 경기 과천·하남 | 조정대상지역 | 단기 양도 시 50% 중과 |
| 세종시 전역 | 조정대상지역 | 3주택 이상 30%p 추가 |
| 부산 해운대구 | 조정대상지역 | 2년 미만 보유 중과 |
| 대구 수성구 | 조정대상지역 | 기본 중과 적용 |
양도소득세 기본 세율 및 중과 배제
기본 양도소득세는 누진세율로, 과세표준에 따라 6%부터 45%까지 적용됩니다.
2023년 이후 기준으로 첫 구간은 1,400만 원 이하 6%, 누진공제 0원입니다.
중과 지역에서는 이 세율에 추가로 붙어요.
| 과세표준 구간 | 세율 | 누진공제 (2023년 이후) |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | 0원 |
| 4,600만 원 이하 | 15% | 126만 원 |
| 8,800만 원 이하 | 24% | 576만 원 |
| 1.5억 원 이하 | 35% | 1,544만 원 |
| 3억 원 이하 | 38% | 1,994만 원 |
| 5억 원 이하 | 40% | 2,594만 원 |
| 10억 원 이하 | 42% | 3,594만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,594만 원 |
중과 배제는 1세대 1주택자(2년 이상 보유·거주 시 비과세)나 장기보유특별공제(최대 80%) 적용 시 가능합니다.
계산 공식은 (양도가액 – 취득가액 – 필요경비 – 기본공제 250만 원) × 세율 – 누진공제입니다.
중과세 면제 조건과 보유 기간
중과 피하려면 1. 상속 주택(상속 후 5년 내 양도), 2. 일시적 2주택(1주택 양도 후 3년 내 이전), 3. 10년 이상 보유 농어촌 주택 등이 해당합니다.
보유 기간 1년 미만은 50%, 1~2년 40% 중과 추가.
조정대상지역이라도 2년 이상 실거주(전입세대주)하면 1세대 1주택 비과세 받을 수 있어요.
확인 팁: 주민등록등본으로 거주 증명, 부동산 등기부등본으로 보유 기간 계산.
양도일 기준 보유 기간 산정합니다.
보유 기간 증빙 서류 미리 준비하세요.
실제 세금 계산 예시와 주의점
서울(중과 지역) 2주택자, 취득가 5억 원(2018년), 양도가 10억 원(2024년), 필요경비 1억 원이라면 과세표준 = 10억 – 5억 – 1억 – 250만 = 3.975억 원.
기본세율 38% 적용 시 (3.975억 × 38% – 1,994만) + 20%p 중과 = 약 1.3억 원 세금.
중과 없으면 7,000만 원 수준으로 차이 큽니다.
주의점 1. 공동명의 시 지분별 계산.
2. 상각비(건물 감가상각) 공제 활용.
3. 2026년 세율 변동 예상되니 최신 홈택스 계산기 사용.
4. 양도일로부터 2개월 내 신고 필수, 연체 시 가산세 3% 부과.
신고 및 납부 절차
1. 양도 후 2개월 내 홈택스 전자신고.
필요 서류: 양도계약서, 취득·등기부등본, 주민등록등본, 거주 증명.
2. 지방소득세 별도 10% 신고(양도세액의 10%).
3. 미신고 시 세액 20% 가산세.
분납 가능(최대 2회, 무이자).
세무서 방문 신고 시 ‘양도소득세 신고서’ 작성 후 납부.
전자신고 시 Hometax 로그인 후 ‘양도소득세’ 메뉴 선택, 자동 계산 후 납부.
카드·계좌이체 가능합니다.
장기보유공제 신청으로 최대 80% 공제받을 수 있습니다.
홈택스에서 미리 시뮬레이션 해보세요.
기본세율 6~45%에 더해집니다.
예: 최고구간 45% + 30% = 75%.
6월 말 양도면 8월 말까지.
전자신고 권장으로 가산세 면제.
보유 3년 이상이면 기본세율 적용.
연도별 표 확인하고 최신 법령 따르세요.
서류 증빙 필수.
